Beim Wohnungsverkauf kommt es auf die Details an: Teilungserklärung, Protokolle und WEG-Recht erfordern Expertise.

Kompetente Vermarktung

Ihre Wohnung in Erlangen sicher verkaufen

Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf eines Hauses. Themen wie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Rücklagen, Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte spielen eine zentrale Rolle und werfen bei Käufern oft detaillierte Fragen auf.

Als lokaler Spezialist für den Erlanger Immobilienmarkt sorgen wir für einen rechtssicheren und profitablen Verkauf. Egal, ob gemütliche Etagenwohnung in Bruck, modernes Penthouse in der Innenstadt oder lukrative Kapitalanlage in Büchenbach: Wir strukturieren die Vermarktung exakt passend zur Zielgruppe.

Kostenlose Wohnungsbewertung anfordern

32 Tage

Ø Vermarktungsdauer für ETW in Erlangen

2.400+

Geprüfte Kapitalanleger & Eigennutzer

100 %

Vollständige Prüfung der WEG-Unterlagen

Bestpreis

Durch präzises Zielgruppen-Matching

Kompetenz im Detail

Wohnungsverkauf in Erlangen:
Die WEG im Blick

Der Verkauf einer Eigentumswohnung (ETW) in Erlangen erfordert spezielles Know-how. Anders als bei einem freistehenden Haus erwerben Käufer hier nicht nur Sondereigentum (die Wohnung selbst), sondern auch Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Dadurch ist die finanzierende Bank des Käufers auf eine lückenlose Dokumentation der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angewiesen.

Erlangen zieht durch starke Unternehmen wie Siemens, Schaeffler oder die FAU eine stetig wachsende Zahl an Akademikern, Studenten und Pendlern an. Das macht Wohnungen hier sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger äußerst attraktiv. Wir sorgen dafür, dass das Potenzial Ihrer Immobilie optimal kommuniziert wird.

Vermietet oder Bezugsfrei?

• Bezugsfreie Wohnungen: Erzielen meist die höchsten Preise, da sie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger (Neuvermietung zur aktuellen Marktmiete) attraktiv sind.
• Vermietete Wohnungen: Ideal für Kapitalanleger. Hier spielen Mietrendite, Faktor und bestehende Mietverträge (Kündigungssperrfristen, Eigenbedarf) eine zentrale Rolle für den Verkaufspreis.

Wir beraten Sie detailliert zu Ihrer spezifischen Situation und steuern den Verkaufsprozess souverän und diskret.

Der Prozess

In 5 Schritten zum erfolgreichen Wohnungsverkauf

Objektaufnahme & Beratung

Bei einem Vor-Ort-Termin besichtigen wir Ihre Wohnung und bewerten den Zustand von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Wir klären Ihre Zielsetzung und entwickeln eine passende Vermarktungsstrategie.

Marktwertermittlung

Wir analysieren den aktuellen Markt in Erlangen, bewerten die Lage (z.B. Innenstadt, Bruck, Büchenbach) und berücksichtigen Instandhaltungsrücklagen sowie geplante Sanierungen der WEG, um den perfekten Angebotspreis festzulegen.

Beschaffung der WEG-Unterlagen

Wir entlasten Sie beim Dokumentenmanagement. Wir kontaktieren Ihre Hausverwaltung und beschaffen Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen und die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle.

Zielgruppen-Vermarktung

Egal ob kompakte Studentenwohnung oder luxuriöses Penthouse – wir erstellen ein maßgeschneidertes Exposé mit hochwertigen Fotos, aufbereiteten Grundrissen und zielgruppengerechten Texten. Die Vermarktung erfolgt diskret oder reichweitenstark.

Bonitätsprüfung & Notar

Wir führen qualifizierte Besichtigungen durch, prüfen die Finanzierungsbestätigung potenzieller Käufer und begleiten Sie sicher zum Notar. Auch bei der abschließenden Wohnungsübergabe sind wir persönlich für Sie da.

Kapitalanlage & Eigennutzung

Der Wohnungsmarkt in Erlangen

Erlangen ist eine der dynamischsten Städte in Süddeutschland. Die Kombination aus Weltkonzernen (Siemens, Healthineers, Schaeffler) und der Universität sorgt für eine extrem hohe Nachfrage nach Wohnraum. Wer eine Wohnung in Erlangen verkaufen möchte, profitiert von dieser exzellenten Marktstruktur.

Besonders attraktiv ist der Markt für Kapitalanleger. Die Renditechancen sind im Vergleich zu München oft solider, Leerstände tendieren gegen null. Ob Innenstadt, Röthelheimpark oder Büchenbach – jede Wohnlage spricht eine andere Zielgruppe an, vom Studenten bis zum Senior.

Premiumlagen

Innenstadt & Röthelheimpark

Eigentumswohnung mit Weitblick in Erlangen

WEG & Recht

Teilungserklärung, Hausgeld & Sondernutzungsrechte

Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich grundlegend vom Hausverkauf: Sie veräußern nicht nur Ihr Sondereigentum an den eigenen vier Wänden, sondern einen Miteigentumsanteil (MEA) am gesamten Gemeinschaftseigentum. Für Kaufinteressenten und deren Banken ist daher der Zustand der gesamten Wohnanlage kaufentscheidend.

Wir prüfen die Beschlusssammlungen der Eigentümerversammlungen, analysieren die Höhe der Instandhaltungsrücklage und klären exakt ab, welche Sondernutzungsrechte (z. B. für Stellplätze, Keller oder Gartenanteile) grundbuchlich dinglich abgesichert sind. So vermeiden Sie spätere Anfechtungen oder Regressansprüche durch den Erwerber.

Vollständige Sichtung der Protokolle der letzten 3 Jahre
Klärung von anstehenden Sonderumlagen für Dach oder Heizung
Reibungslose Einholung der Verwalterzustimmung zum Notarvertrag

Sonder- & Gemeinschaftseigentum

Die Tücken des WEG-Rechts

Der Verkauf einer Eigentumswohnung (ETW) ist rechtlich anspruchsvoller als der eines Einfamilienhauses. Sie verkaufen nicht nur Ihre eigenen vier Wände, sondern immer auch einen Anteil am Gesamtgebäude. Banken prüfen vor der Vergabe eines Kredits den Zustand der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Ein zentrales Bewertungskriterium ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Wir bereiten alle Dokumente (Teilungserklärung, ETV-Protokolle, Wirtschaftspläne) fehlerfrei auf und übernehmen die Korrespondenz mit der Hausverwaltung (z.B. Einholen der Verwalterzustimmung).

✓ Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung
✓ ETV-Protokolle der letzten 3 Jahre
✓ Hausgeldabrechnungen & Wirtschaftspläne

Wohnungsspezifische Kompetenz

Worauf es beim Wohnungsverkauf in Erlangen ankommt

Teilungserklärung & Pläne

Prüfung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und genauen Zuordnung von Kellerräumen, Tiefgaragenstellplätzen und Sondernutzungsrechten.

Hausgeld & Rücklagen

Transparente Aufbereitung der Wirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen und des anteiligen Erhaltungsrücklagenstandes für Käuferbanken.

Zielgruppen-Differenzierung

Gezielte Vermarktungsansprache: Eigennutzer suchen Wohnkomfort und Raumaufteilung, Kapitalanleger fordern Mietrendite und Wertstabilität.

Rechtssichere Abwicklung

Prüfung von Vorkaufsrechten, Verwalterzustimmungen nach § 12 WEG und Vereinbarung des wirtschaftlichen Übergangs zum Stichtag.

Marktwertermittlung

Was ist Ihre Wohnung wert?

Der Wert einer Wohnung lässt sich nicht einfach durch Multiplikation der Wohnfläche mit einem Durchschnittspreis ermitteln. Eine professionelle Bewertung durch uns berücksichtigt dutzende Faktoren: Etage, Ausrichtung (Süd-West-Balkon?), Aufzug, Barrierefreiheit und den energetischen Zustand des Gesamtgebäudes.

Als lokaler Experte nehmen wir Ihnen die gesamte Arbeit ab. Wir prüfen die Bonität der Interessenten, erstellen ein Exposé, das Begehrlichkeiten weckt, und nutzen unsere Kundendatei in Erlangen für einen schnellen, oft diskreten (Off-Market) Verkaufsprozess.

Wohnungsmarkt Erlangen

Leitfaden für den Verkauf von Eigentumswohnungen

Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), Käuferzielgruppen und Preisstrategien für Wohnungen in Erlangen.

Die drei Käufersegmente für Eigentumswohnungen in Erlangen

Der Wohnungsmarkt in Erlangen ist außergewöhnlich vielschichtig. Je nach Zimmeranzahl, Lage und Schnitt sprechen Sie vollkommen unterschiedliche Interessentengruppen an:

1- bis 2-Zimmer-Wohnungen (Micro-Apartments & Studentenwohnungen): Stark nachgefragt durch die über 40.000 Studierenden der FAU und junge Berufseinsteiger bei Großunternehmen. Dieses Segment wird primär von privaten Kapitalanlegern gekauft, die eine sichere Mietrendite und niedrige Leerstandsquoten suchen. Standorte in der Erlanger Innenstadt, am Röthelheimpark oder rund um das Südgelände sind absolute Selbstläufer.
3- bis 4-Zimmer-Wohnungen für Familien & Paare: Hier suchen Eigennutzer ein langfristiges Zuhause mit Aufzug, Balkon oder Gartenanteil. Ruhige Lagen in Alterlangen, Sieglitzhof oder Tennenlohe sind heiß begehrt. Barrierefreiheit und eine moderne Ausstattung (Fußbodenheizung, Parkett, bodentiefe Duschen) steigern den Quadratmeterpreis massiv.
Penthouses & Maisonette-Wohnungen im Luxussegment: Gehobene Klientel sucht exklusives Wohnen mit großzügigen Dachterrassen, Weitblick und Tiefgaragen-Stellplätzen. Top-Preise werden insbesondere im Röthelheimpark und in zentrumsnahen Neubauprojekten erzielt.

WEG-Recht: Warum die Eigentümergemeinschaft mitentscheidet

Beim Verkauf einer Wohnung veräußern Sie Sondereigentum an den Wohnräumen sowie Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung). Käufer und deren finanzierende Banken verlangen zwingend Einblick in die WEG-Unterlagen:

Die Teilungserklärung: Legt verbindlich fest, wer welche Rechte hat. Gibt es Sondernutzungsrechte am Garten oder an Stellplätzen? Gibt es Klauseln, die eine gewerbliche Vermietung untersagen?
Die Beschlusssammlung der letzten 3 Jahre: Ein absolutes Muss! Wurde auf der letzten Versammlung eine teure Dachsanierung oder der Einbau einer neuen Wärmepumpe beschlossen, für die eine Sonderumlage fällig wird? Ein Verschweigen solcher Beschlüsse berechtigt den Käufer zu Regressforderungen!
Die Instandhaltungsrücklage: Ist die Rücklage prall gefüllt, signalisiert dies eine gesunde und vorausschauende Eigentümergemeinschaft. Wichtig: Die anteilige Instandhaltungsrücklage geht automatisch auf den Käufer über und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG: Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, muss der Notar diese Genehmigung in öffentlich beglaubigter Form einholen.

Die perfekte Präsentation: Vom Home Staging zur 3D-Besichtigung

Wohnungen werden im Internet mit hunderten anderen Objekten verglichen. Um aus der Masse herauszustechen, setzen wir auf emotionale Bildsprache. Bei leerstehenden Wohnungen setzen wir digitales Home Staging ein: Leere Räume werden fotorealistisch mit modernen Designermöbeln virtuell möbliert, sodass Interessenten die Dimensionen und Stellmöglichkeiten sofort erfassen können. Zusammen mit virtuellen 360-Grad-Rundgängen filtern wir Besichtigungstouristen vorab heraus und bündeln Termine mit hochqualifizierten Kaufinteressenten.

Praxisleitfaden

Wirtschaftsplan, Hausgeld und Sonderumlagen

Betriebskosten & Rendite

Hausgeld & Wirtschaftsplan

Kaufinteressenten für Eigentumswohnungen in Erlangen achten heutzutage sehr genau auf die monatlichen Bewirtschaftungskosten. Das Hausgeld unterteilt sich in umlagefähige Betriebskosten (wie Heizung, Wasser und Hausreinigung) und nicht umlagefähige Kosten (wie Verwaltergebühren und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage). Während Eigennutzer die Gesamtsumme betrachten, bewerten Kapitalanleger vor allem den nicht umlagefähigen Anteil, da dieser ihre Netto-Mietrendite schmälert.

WEG-Beschlüsse & Haftung

Sonderumlagen & Vertrag

Ein zentraler Verhandlungspunkt sind Sonderumlagen: Wurde in der letzten Eigentümerversammlung bereits eine Sonderumlage für eine Fassadendämmung oder den Austausch der Aufzugsanlage beschlossen, stellt sich die Frage, wer diese Kosten trägt. Rechtlich haftet derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Im Kaufvertrag regeln wir diese Kostenverteilung unmissverständlich und fair, um spätere Rechtsstreitigkeiten von vornherein auszuschließen.

Steuerlicher Mehrwert

Instandhaltungsrücklage & § 23

Auch steuerlich bietet der Verkauf von Eigentumswohnungen Besonderheiten: Der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Kaufpreisanteil unterliegt beim Käufer nicht der Grunderwerbsteuer, sofern er im Notarvertrag separat ausgewiesen wird. Dies ist ein hervorragendes Verkaufsargument, das wir aktiv für Ihre Preisverhandlung nutzen. Darüber hinaus informieren wir Sie transparent über die 10-jährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG) bei vermieteten Einheiten sowie über die Erleichterungen bei vorheriger Eigennutzung.

Die 5 unverzichtbaren WEG-Unterlagen für den Notartermin

Eine unvollständige Dokumentenlage ist der häufigste Grund für Verzögerungen bei der Kaufpreisfälligkeit. Für eine zügige und reibungslose Beurkundung bei einem Erlanger Notar stellen wir folgende Unterlagen für Sie zusammen:

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Definiert die rechtlichen Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Aufteilungsplan & Abgeschlossenheit

Vom Bauordnungsamt gesiegelte Grundrisspläne mit eindeutiger Nummerierung.

Protokolle Eigentümerversammlung

Belegen Beschlüsse und geplante Sanierungen der letzten 3 Jahre.

Hausgeldabrechnung & Wirtschaftsplan

Transparenz über monatliche Bewirtschaftungskosten und Erhaltungsrücklagen.

Gebäudeenergieausweis nach GEG

Gesetzlich vorgeschriebener Nachweis über die energetische Effizienz der Gesamtanlage.

Tipp für Eigentümer: Bei der Vermarktung von Eigentumswohnungen in Erlangen treffen zwei unterschiedliche Käufergruppen aufeinander: Eigennutzer, die sich emotional in Raumaufteilung, Balkonausrichtung und Mikrolage verlieben, und renditeorientierte Kapitalanleger, die kühl Quadratmeterpreise und Mietmultiplikatoren vergleichen. Durch unsere zielgerichtete Vorqualifikation führen wir ausschließlich Interessenten durch Ihre Immobilie, deren Suchkriterien und Finanzierungsrahmen exakt zur Wohnung passen. Das spart Ihnen zeitaufwendige Besichtigungstermine und garantiert maximale Verhandlungssicherheit.

Häufige Fragen

Wissenswertes zum Wohnungsverkauf in Erlangen

Welche Dokumente der Hausverwaltung benötige ich für den Verkauf? +

Sie benötigen die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die letzten drei Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die Bescheinigung über den Stand der Instandhaltungsrücklage sowie den Energieausweis für das Gesamtgebäude.

Muss die Hausverwaltung dem Verkauf meiner Wohnung zustimmen? +

Das hängt von der jeweiligen Teilungserklärung ab. Häufig ist nach § 12 WEG eine Verwalterzustimmung vereinbart, um die Gemeinschaft vor unzuverlässigen Käufern zu schützen. Die Zustimmung wird in der Regel notariell beglaubigt eingeholt. Wir koordinieren dies direkt mit Ihrer Hausverwaltung.

Kann ich meine Wohnung verkaufen, obwohl sie vermietet ist? +

Ja, vermietete Eigentumswohnungen sind bei Kapitalanlegern in Erlangen sehr gefragt. Allerdings gilt nach § 566 BGB der Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete'. Der bestehende Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer unverändert weiter.

Wie wirkt sich die Instandhaltungsrücklage auf den Verkaufspreis aus? +

Eine solide gefüllte Instandhaltungsrücklage schafft Vertrauen und rechtfertigt einen höheren Angebotspreis, da Käufer keine kurzfristigen Sonderumlagen befürchten müssen. Zudem spart der Käufer Grunderwerbsteuer auf den separat ausgewiesenen Rücklagenanteil.

Was passiert mit bereits beschlossenen Sonderumlagen? +

Bereits fällige Sonderumlagen muss der bisherige Eigentümer zahlen. Werden Sonderumlagen vor der notariellen Beurkundung beschlossen, aber erst danach fällig, vereinbaren wir im Kaufvertrag eine klare und transparente Kostenübernahme.

Welche Rolle spielt der Miteigentumsanteil (MEA)? +

Der Miteigentumsanteil (meist in Tausendsteln angegeben) bestimmt, welchen rechnerischen Anteil Sie am Gemeinschaftseigentum halten. Er bildet in der Regel den Maßstab für Ihre Stimmkraft in der Eigentümerversammlung sowie für Ihren Anteil an den Hausgeld- und Sanierungskosten.

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