Kosten beim Immobilienverkauf

Finanzielle Transparenz

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Ein Immobilienverkauf bringt nicht nur Geld ein – er ist auch mit Kosten und Gebühren verbunden. Viele Eigentümer in Erlangen wissen nicht genau, welche Posten vom Käufer und welche vom Verkäufer getragen werden müssen.

Vom Energieausweis über Bankvorfälligkeitsentschädigungen bis hin zur Spekulationssteuer: Erfahren Sie im Detail, wie Sie Ihren Nettoerlös exakt kalkulieren und unnötige Ausgaben von Anfang an vermeiden.

• Klare Trennung zwischen Käufer- und Verkäuferkosten
• Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Darlehenskündigung
• Steuerfreie Veräußerung nach § 23 EStG gezielt nutzen

Transparente Kostenaufstellung für Verkäufer: Maklerprovision, Notargebühren, Steuern, Vorfälligkeitsentschädigung und Nebenkosten.

Mit welchen Kosten müssen Immobilienverkäufer rechnen?

Beim Verkauf einer Immobilie steht meist der erhoffte Verkaufserlös im Mittelpunkt. Doch wer ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück veräußert, muss sich darüber im Klaren sein, dass auch auf Verkäuferseite diverse Ausgaben und Gebühren anfallen können. Manche dieser Kosten sind gesetzlich geregelt, andere hängen von der Finanzierungssituation oder der Haltedauer des Objekts ab. Wer diese finanziellen Verpflichtungen nicht von Beginn an realistisch einkalkuliert, erlebt am Ende oft unliebsame Überraschungen, wenn der Nettoerlös geringer ausfällt als erwartet.

In Deutschland gilt grundsätzlich der Grundsatz, dass der Großteil der klassischen Kaufnebenkosten – insbesondere die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren für die Kaufvertragsbeurkundung und die Gerichtskosten für die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers – vom Käufer getragen wird. Dennoch verbleiben für den Verkäufer spezifische Kostenpositionen, die im Vorfeld genau kalkuliert werden sollten. In diesem Ratgeber schlüsseln wir alle potenziellen Kostenpunkte transparent und detailliert auf.

1. Die Maklerprovision nach der Reform von § 656c BGB

Seit Dezember 2020 ist die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Verbraucher bundeseinheitlich geregelt. Die sogenannte Doppelprovision mit dem Halbteilungsgrundsatz besagt, dass Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen tragen:

• Höhe der Courtage: In Bayern und der Region Erlangen liegt die marktübliche Gesamtmaklerprovision bei 7,14 Prozent inkl. 19 % MwSt. des beurkundeten Kaufpreises.
• Aufteilung: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils die Hälfte, also exakt 3,57 Prozent inkl. MwSt.
• Rechenbeispiel: Bei einem Verkaufspreis von 600.000 Euro für ein Einfamilienhaus in Erlangen beträgt der Verkäuferanteil der Maklerprovision exakt 21.420 Euro inkl. MwSt.
• Wann wird die Provision fällig? Ein seriöser Makler verlangt kein Vorab-Honorar. Die Provision wird erst nach der erfolgreichen notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig und kann direkt aus dem eingehenden Kaufpreis beglichen werden.

2. Notarkosten und Grundbuchkosten für den Verkäufer

Käufer tragen die Beurkundungsgebühren des Kaufvertrags und die Eintragungskosten der Eigentumsumschreibung. Für den Verkäufer fallen jedoch Notar- und Grundbuchkosten an, wenn die Immobilie vor dem Verkauf noch mit einer Grundschuld belastet ist:

• Löschung der Grundschuld: Der Käufer erwirbt die Immobilie lastenfrei. Wurde das frühere Bankdarlehen bereits abbezahlt oder wird es durch den Verkaufserlös abgelöst, muss die bestehende Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden.
• Kostenaufwand: Für die notarielle Beglaubigung der Unterschrift auf der Löschungsbewilligung berechnet der Notar ca. 50 bis 100 Euro. Das Grundbuchamt erhebt für die formelle Löschung eine Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) von ca. 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Bei einer eingetragenen Grundschuld von 250.000 Euro sind dies ca. 500 Euro.
• Treuhandgebühren: Löst der Notar das Darlehen treuhänderisch direkt aus dem Kaufpreis bei der Bank des Verkäufers ab, fällt hierfür eine geringe Treuhandgebühr (meist 50 bis 150 Euro) an.

3. Die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung

Wenn die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist und der Kreditvertrag noch eine laufende Zinsbindungsfrist aufweist, verlangt die finanzierende Bank für die vorzeitige Rückzahlung einen finanziellen Ausgleich: die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank gleicht damit den Zinsschaden aus, der ihr entsteht, weil sie das zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt zu den aktuell geltenden Zinssätzen neu anlegen muss.

Die gesetzliche Ausnahme (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB): Haben Sie Ihren Kreditvertrag vor mehr als zehn Jahren abgeschlossen und das Darlehen vollständig empfangen, können Sie das Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und zwar vollkommen ohne Vorfälligkeitsentschädigung! Dies gilt selbst dann, wenn eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart wurde.

Ist diese 10-Jahres-Frist noch nicht verstrichen, kann die Entschädigung je nach Restschuld, Restlaufzeit und aktuellem Zinsniveau mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen. Wir empfehlen, die genaue Höhe vor Verkaufsstart schriftlich bei Ihrer Bank anzufragen.

4. Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) beim Immobilienverkauf

Ob der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss, hängt maßgeblich von der Haltedauer und der Art der Nutzung ab:

• Vermietete Immobilien (10-Jahres-Frist): Liegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag damals und dem Verkauf heute mehr als 10 Jahre, ist der gesamte Gewinn vollkommen steuerfrei! Liegen weniger als 10 Jahre dazwischen, muss der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.
• Selbstgenutzte Immobilien: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt (die sogenannte „Drei-Kalenderjahre-Regel“, z. B. Dezember 2024, ganzes Jahr 2025 und Januar 2026), ist der Verkaufsgewinn selbst innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei!
• Geerbte Immobilien: Bei Erbschaften wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet. Hatte der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist der Verkauf für die Erben steuerfrei.

5. Kosten für Beschaffung von Unterlagen und Energieausweis

Ein lückenloses Verkaufsdossier erfordert diverse behördliche Dokumente:

Dokument	Ausstellende Stelle	Typische Kosten
Grundbuchauszug	Amtsgericht Erlangen	10–20 Euro
Amtliche Flurkarte	Vermessungsamt Erlangen	25–40 Euro
Bauakteneinsicht & Plankopien	Bauordnungsamt Erlangen	30–80 Euro
Auszug Baulastenverzeichnis	Bauaufsichtsbehörde	20–50 Euro
Verbrauchsorientierter Energieausweis	Zertifizierter Aussteller	80–150 Euro
Bedarfsorientierter Energieausweis	Energieberater vor Ort	350–600 Euro

6. Kosmetische Aufbereitung, Entrümpelung und Home Staging

Wer den maximalen Preis erzielen möchte, sollte in die optische Herrichtung investieren. Vergilbte Wände streichen, tropfende Wasserhähne reparieren, den Garten aufräumen oder eine professionelle Grundreinigung durchführen lassen – diese Investitionen von meist 500 bis 2.500 Euro zahlen sich durch deutlich höhere Kaufangebote vielfach aus. Bei hochwertigen oder bereits leerstehenden Objekten kann auch professionelles Home Staging (temporäre Möblierung durch Designer) sinnvoll sein.

Gesamtkosten-Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus in Erlangen

Versteckte Kostenrisiken: Vom Erschließungsbeitrag bis zum Notaranderkonto

Neben den klassischen Hauptkosten (Maklercourtage, Grundschuldlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung) existieren beim Immobilienverkauf diverse Nebenkosten, die von privaten Eigentümern häufig übersehen werden. Ein klassisches Beispiel sind noch offene Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge. Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) haftet der jeweilige Grundstückseigentümer für Erschließungskosten der Kommune. Wurde eine Straße vor dem Haus neu asphaltiert, die Kanalisation erneuert oder eine Straßenbeleuchtung installiert, kann die Stadt Erlangen Beitragsbescheide erlassen. Im Notarvertrag muss zwingend vereinbart werden, wer für Bescheide aufkommt, die erst nach der Beurkundung zugestellt werden, aber Baumaßnahmen aus der Vergangenheit betreffen.

Ein weiterer Kostenpunkt kann die Nutzung eines Notaranderkontos sein. Normalerweise wird der Kaufpreis heute direkt vom Käufer (bzw. dessen finanzierender Bank) an den Verkäufer überwiesen. In komplizierten Konstellationen – etwa wenn mehrere Gläubigerbanken gleichzeitig abgelöst werden müssen oder eine Zwangsversteigerung abgewendet werden soll – kann die Abwicklung über ein Treuhandkonto des Notars erforderlich sein. Die Gebühren hierfür richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro schnell über 1.000 Euro.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten zur Kostenreduktion

Wer beim Immobilienverkauf Steuern sparen möchte, sollte die gesetzlichen Spielräume kennen. Insbesondere bei vermieteten Objekten, die innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft werden müssen, lässt sich die Steuerlast durch geschickte Geltendmachung von Verkaufskosten massiv senken. Sämtliche mit dem Verkauf direkt verknüpften Aufwendungen mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn:

• Die gezahlte Maklerprovision (z. B. 21.420 Euro)
• Kosten für Energieberater, Gutachter und Wertermittlung
• Aufwendungen für professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen und Inserate
• Notar- und Grundbuchgebühren für die Löschung alter Grundschulden
• Gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank
• Ausgaben für Malerarbeiten und Schönheitsreparaturen im Vorfeld des Verkaufs

Durch die lückenlose Dokumentation dieser Belege können Verkäufer ihre Steuerlast beim Finanzamt oft um mehrere tausend Euro reduzieren. Lassen Sie sich hierzu im Vorfeld stets von einem qualifizierten Steuerberater begleiten.

Laufende Kosten bis zur Eigentumsumschreibung

Verkäufer müssen bedenken, dass sie bis zum offiziellen Tag des wirtschaftlichen Übergangs (Zahlungseingang) für alle laufenden Betriebskosten der Immobilie aufkommen müssen. Hierzu zählen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Müllgebühren, Schornsteinfeger sowie Heiz- und Stromkosten zur Frostfreihaltung des Gebäudes. Steht eine Immobilie monatelang leer, weil der Verkaufsprozess stockt, summieren sich diese Leerstandskosten rasch auf mehrere tausend Euro. Eine zügige, professionelle Vermarktung schützt somit direkt vor unnötigen Liquiditätsabflüssen.

Rechenbeispiel Spekulationssteuer: So ermittelt das Finanzamt den Gewinn

Um die steuerlichen Konsequenzen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) greifbar zu machen, betrachten wir folgendes detailliertes Rechenbeispiel:

• Kauf vor 6 Jahren: Anschaffungskosten 350.000 € (inkl. Notar und Grunderwerbsteuer damas)
• Verkauf heute: Beurkundeter Verkaufspreis 500.000 €
• In Anspruch genommene Abschreibungen (AfA): 6 Jahre × 2 % = 42.000 € (erhöht den steuerpflichtigen Gewinn!)
• Abzugsfähige Veräußerungskosten: Maklerprovision (17.850 €) + Löschungskosten (400 €) + Gutachten (1.200 €) = 19.450 €
• Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn: 500.000 € - (350.000 € - 42.000 €) - 19.450 € = 172.550 €
• Steuerbelastung bei 42 % Spitzensteuersatz: 172.550 € × 42 % = ca. 72.471 €

Dieses Beispiel verdeutlicht, wie dramatisch die steuerlichen Folgen sein können. Hätten die Eigentümer in diesem Szenario lediglich noch vier Jahre gewartet, bis die 10-Jahres-Frist verstrichen ist, wäre der gesamte Gewinn von über 170.000 Euro zu 100 % steuerfrei geblieben! Bei selbstgenutzten Immobilien greift dieser Nachteil glücklicherweise nicht: Wer im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt hat, zahlt null Euro Spekulationssteuer.

Notar- und Grundbuchkosten im Detail: Die Gebührenordnung GNotKG

Die Gebühren für Notare und Grundbuchämter sind in Deutschland bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Kein Notar darf willkürlich höhere oder niedrigere Preise verlangen. Die Gebührensätze orientieren sich degressiv am Geschäftswert (dem beurkundeten Kaufpreis). Während der Käufer für die Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch insgesamt rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises aufbringen muss, fallen für den Verkäufer lediglich spezifische Posten für die Lastenfreistellung an. Werden alte Grundschulden gelöscht, betragen die Notargebühren für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung rund 0,2 % des Grundschuldbetrags zzgl. Auslagen und Mehrwertsteuer.

Tipps zur Kostenoptimierung beim Immobilienverkauf

Um Ihre Nebenkosten beim Verkauf so gering wie möglich zu halten, sollten Sie folgende strategische Empfehlungen berücksichtigen:

• Sondertilgungen vor Darlehensablösung nutzen: Falls Ihr Darlehensvertrag jährliche Sondertilgungen erlaubt, leisten Sie diese noch vor der finalen Ablösungsanfrage der Bank. Jeder getilgte Euro verringert die Restschuld und damit direkt die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Kaufpreis aufteilen bei mitverkauftem Inventar: Vereinbaren Sie mit dem Käufer einen gesonderten Ausweis für übernommene Einrichtungsgegenstände (z. B. Einbauküche, Kaminofen, hochwertige Möbel). Dies spart dem Käufer Grunderwerbsteuer und kann als attraktives Verhandlungsargument genutzt werden, um einen höheren Gesamtpreis zu erzielen.
• Handwerkerleistungen steuerlich absetzen: Vorbereitungskosten wie Malerarbeiten oder Reparaturen können im Rahmen haushaltsnaher Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden, sofern keine gewerbliche Vermietung vorlag.
• Fristen für Spekulationssteuer taggenau prüfen: Liegt der Kauf einer vermieteten Immobilie 9 Jahre und 10 Monate zurück? Warten Sie unbedingt noch zwei Monate mit der notariellen Beurkundung, um den Verkaufserlös zu 100 % steuerfrei zu vereinnahmen!